关于房产的穿越文——《2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前》

这是天涯的kkndme在2010年写的一些思考,8年之后回头来看,真是精准精彩.

2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前

原作者: kkndme

发布时间: 2010-08-10

来源地址: 天涯原贴

核心提示: 2010年的房地产调控,让很多人看到了希望:让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊:让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话,是人生的一大快事。

2010年的房地产调控,让很多人看到了希望:让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊:让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话,是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想,为什么调控?调控期望得到什么样的效果?

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样,让人人买的起房吗?

2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样,让房地产崩盘,开发商上吊,地方{Z/F}不再靠卖地实现gdp吗?

2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望,已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题,已经超过了子女教育,医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由,总结下来无外乎三条:

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

的确,当经济过热,房价过高,会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险,一切维稳才是{Zhong/Yang}考虑的重中之中。

而民间所总结的三条,应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下:

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值;而土地所具备稀缺性,决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

任志强说的并没有错,居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

这个问题比较大。房价是不是太贵了?有没有泡沫?

我们首先从国民的收入结构来分析

一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔,底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例,但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口,那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字,远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会,这些个靠掠夺全国或者一省资源,以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市,需要容纳全国1亿多的精英人群,是否能得出房地产严重泡沫,空置率过高的结论?

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万,8万,10万……的时候,他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。

精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样:因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗?

答案显然是否定的。

可以确认的是,房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。了便于分析,我们剥离掉商品房(注意:只是商品房,而不是房屋)的社会属性,先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。

什么决定商品的价格,价值?对不起,我只能说你上学上傻了。

是供求关系,只有供求关系。

我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

如果你在北京海淀区上班,即使你在山海关拥有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房,分房还是买房,只要你还在海淀区上班,你就必须住在北京市近郊区以内。

假设你挣得钱不足够多,你需要租一套房子解决你的上班问题,上班距离的远近及居住的质量,取决于你愿意支付的租金。

假设你的钱够买房子,我相信你更愿意买房,因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小,品质,离你上班的远近,取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。买房问题很象是中国的上学问题,而且简直是异曲同工。

假设你家附近有个重点中学,教学质量很好,考大学几率很高,而其他的学校你觉得不理想,你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么?我们简单的剥离掉其他社会因素的影响,可以认为想上重点中学就要凭好成绩,小孩努力考到前多少名,就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理,有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。

我们再加入社会因素的影响,比如某大人物看到这个中学很抢手,很可以赚一笔,于是就设计了加分项,谁给自己送的钱多,就给谁加分,于是小孩要上重点中学不但要考高分,还要送钱加分。

同理,当好位置的商品房成为稀缺资源,各类炒房客的出现是必然的。

如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫,那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该也叫做泡沫?

尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的,但它们不以刚需人群的意志为转移的存在着,且与泡沫无关。

最被提及与泡沫有关的是以下两点:

第一,中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。

其实,众所周知的是:不光房价高于某些发达国家,石油,高速,教育,医疗,税收等费用都远远高于某些发达国家。

而且中国的精英人群尽管所占比例不大,但是绝对数量足够大,而且精英平均收入甚至远远高于某些发达国家的收入水平。

第二:租售比问题

这个问题不用过多解释,使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种,还有一种更靠谱的:房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

这个问题其实也不用多解释,懂经济学的该明白自然会明白,不会轻易被忽悠,不懂的解释半天也不会明白。

简单的可以这样说,物价上涨是经济过热,钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金,所以吸收了大量的钞票,以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降,不再具有吸金功能,那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向,如果不被房地产吸收,就会被大蒜,绿豆,姜,及全部生活必须品的上涨来吸收

事实也证明确实如此。2010年房产调控后,物价上涨的势头非常迅猛。

那么是不是房地产就没有泡沫呢?

这个问题谁也不知道,因为到现在{Z/F}拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。

但是房价高了就有风险,{Z/F}从感性上还是有清楚认识的。

注意,我们前面啰嗦了很多,现在才开始接近这次调控的真实意图。防范金融风险?不错,你说的很对,但是没这么简单。纵观古今,上位者最不能容忍的是别人受益,自己被黑锅。

大开发商,小开发商,大炒房客,小炒房客,地方{Z/F}都是收益者,但是风险却由{Zhong/Yang}来抗。这是一笔很不划算的买卖。而房地产混战的局面,造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份,钱花的最多,风险却抗的最大。

{Zhong/Yang}深深的感觉到要想国家队受益,要想控制风险只有做到两个字:垄断。

提高资金门槛,让小开发商,小炒房客,有点钱的小老百姓推出这个游戏。房地产很好玩,但不是小人物应该玩的。

先让市场冷静,彻底整顿,踢出那些个跳梁小丑,然后国家队出马,绝对垄断的市场,才能够统一定价,才能够控制风险,才能够利润最大化。

既然油价高于美国是合理的,那麽房价高于美国一定也是合理的,关键在于垄断。

不仅仅是房价的垄断,因为过高的垄断定价将会使交易量下降,国家队也需要资金周转。

真正厉害的,还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。

至于苦等廉租房的同志,不要抱太大的希望。城市要建设,地铁,广场,{Z/F}大楼都要上马,钱从哪里来?不会无缘无故凭空出来。

想想小学就近上学,但是重点小学真的就近就能上吗?小学名额可以寻租,经适房,廉租房也是一个道理。

说到房产泡沫的问题,就不得说说官方的统计数据。

官方的统计数据从来是可以很雷,但不可以很真。

我们的统计原则基本就是:村骗乡,乡骗县,一骗骗到国务院。

不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有?

社会调查是怎么一回事?

我来告诉你,所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写,统一口径,如果胆敢有哪个小民对调查人员乱说,那是吃不了兜着走的。

你问了数据编来编去的意义在哪里呢?

意义很大,起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假,钱从哪来?

统计数据无所谓是否真实并不重要,重要的是它是或缺利益的重要手段。

假设官方想证明房地产不存在泡沫,那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。

反之,也一样。

好比,央视为了证明高空置率的结论,派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘,进行了一次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。

而地方{Z/F},为了证明刚需多么强劲,也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。

无论是左还是右,同样都是不科学,都是现有结论,再有证据。

我们到底应该信谁。

闲扯了一下统计数据。

还是回到这次调控中来:

房地产游戏的模式三个环节:地方{Z/F}卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售

地方{Z/F}卖地之后,剩余的风险和收益都归银行和开发商。

地方{Z/F}卖地的款则用于地方广场,地铁,公路之类的建设和权贵的挥霍。

地方{Z/F}只负责卖地,是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高地方{Z/F}收入。

税收从来都是向下游转嫁的,{Z/F}多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。

当然,也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。

自古而今,即使最辉煌的朝代,最被广大群众津津乐道的太平盛世,普通群众也仅仅只是解决了温饱而已,包括贞观、文景、康乾。

国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。

所以,{Z/F}是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。

真正对房产税的顾及来自于地方{Z/F}对土地出卖前途的担忧,真是鱼与熊掌不可兼得。

尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高,然而房产税征收一旦实际操作起来,就会变的不得人心,征收难度非常之大,实际效果难以预知。也就是说{Z/F}没有底。而如果房产税征收效果不佳,地方{Z/F}卖地收入再受到巨大影响,那就真正是得不偿失了。

就会变成赔了夫人又折兵。

这样的买卖,{Z/F}是不会轻易做的

房地产的现状是,商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的,一手房开发商之间的竞争,二手房投资客之间的的竞争。

房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨?因为稀缺性。不是房屋的稀缺性,而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。

有些群情激奋的群众立刻以6500万套房子空置的事情提出质疑,还有ccav的报道,那是要多煽情又多煽情。

我们无需说6500万套的真实性(明白人都知道非常离谱)和空置我心的科学性。为什么不说,因为这种稀缺性跟空置率就完全没有关系。商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了,资金没地方去,商品房就涨价了。

垄断的市场是没有风险的,土地是完全垄断的,所以地方{Z/F}完全没有风险。

而商品房是自由竞争的市场,是具备风险属性的,尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨,但随着房价的高涨,风险也在积聚。

地方{Z/F}土地垄断没有风险,完全可以置身事外。

可是银行呢?属于国家的银行。

银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

这是{Zhong/Yang}不允许看到的,地方{Z/F}受益,而风险全部甩给{Zhong/Yang}。

既然垄断的市场是没有风险的,那还是让房屋和土地一起垄断好了。垄断还可以解决一个问题:社会稳定。

常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是:房价收入比。

大量印刷的人民促成了房价高企(因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属性),可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。

路人甲:我们一个月就挣2000多块钱,干一辈子买不起房啊。

路人乙:我一个月上万都买不起房。

媒体:一个家庭不吃不喝22年买一套房

大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢?在精英手里。

我们在回顾一下开篇,我们奉行的是精英社会,丛林法则,金字塔式收入结构。

人民币再多,也不可能流到金字塔的底端。

地方{Z/F}垄断卖地也就让百姓们发发牢骚,而炒房客,开发商赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。

不患寡而患不均啊。

垄断,国家队的垄断,可以解决眼红问题,也就是社会稳定问题。

还有一个最重要的问题:银行和民营开发商之间,是官与民之间的问题。

而银行和国家队央企,是左兜和右兜的问题。

土地是垄断的。

然而房屋垄断并不是一件容易的事情。

因为民间百姓手里是存在大量二手房的.当然这也是为什么调控的板子只打在二套房、投资客、炒房客身上的原因。

同样,房租的垄断也并不是一件容易的事情,因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租的特性。

俗话说,问渠哪得清如许,唯有源头活水来。

要垄断,必须抓住源头。

源头在哪里?

在一级市场,而不是二级市场。

房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起,从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。

一级市场,那是一个高高的门槛,民间资金,就让他该干嘛干嘛吧,房地产不是你玩的。

一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的:

城市规划,城中村改造,旧房拆迁,城市综合体开发。

可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售,一条龙服务。

一级市场开发的最大特点就是可以创造需求:你不是有房子吗?我拆掉你的房子,看你有没有刚需。

国家垄断控制风险的意义还在于:需求可以拆出来。

以后的路,民营开发商的日子将变得越发艰难。

土地是地方{Z/F}的,商品房开发是央企和国企的。

处于金字塔下层的40%家庭,如果还没有一套自己的房子,那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。

商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。

处于金字塔下层40%的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。

租金的快速上涨期即将到来,{Z/F}已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱,更具有操作性。

公租房,呼之欲出。

中国自古以来都不是人人都能有属于自己的房子,大量的丫鬟、仆妇、管家、小厮寄养在权贵人家,身体都是不自由的,何谈拥有自己的房子。

自古以来,最多的就是失去土地的农民,住在地主家做长工,又何谈属于自己的房子。

只要是有贫富差距的社会,只要存在阶级,只要存在统治和被统治,这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的底层居民,没有这些底层居民。权贵就不能很好的生活。

为了权贵生活的更好,就要维持大量的底层群众。

权贵必须保证大量底层群众的基本生活,才能够让自己过得更舒服,仅此而已。这就是民生

维稳问题其实最终还是吃饭问题。

房价上涨可以不买,如果房租价格不能控制,农产品价格不能控制。一旦大批群众吃饭出现了问题,维稳就无从谈起了。这个底线,还是要严守的

说到公租房问题。

首先还是要提到我们实行的双轨制

从某一方面可以简单的理解为统治阶级内和统治阶级外。

也就是我们常说的体制内,体制外。

体制内:公务员、垄断企业及医院高校科研院所等事业单位。

体制外:外资、私企打工者,个体工商户,农民,这里面也应当包括高层的老板和最底层的长期无业人员。

我们感受最深的就是涨工资的问题,一旦{Z/F}涨工资,那就一定是体制内涨工资,跟体制外完全没有关系。在金融危机的08年,大批企业关门,减薪,裁员,美国欧洲因为钱紧不得不降低公务员薪水。而这时,我们神奇的国家在干一件事:公务员普遍加薪,是为了全国百姓着想—刺激消费。

还有保障房问题,这个也是我们感受最深的:保障房=公务员及垄断企业住房;解决住房问题变成了如何让领导干部住更多更大的房子,如何让体制内员工拥有足够舒适住房的问题。

体制外的群众,那是别想得到一点好处的。谁让你是被统治阶级呢。

公租房的推出,也要解决两个问题:

1、体制内的最下层(最下层也是统治阶级,也就是是古代官吏中的吏)员工的基本住房问题

2、向体制外被统治的小民稳定收钱的问题。

房产税无论是持有环节征收,还是交易环节征收都是要向最终租房人转嫁的。

好比鸡饲料上涨没有可能鸡肉不涨价,但是养鸡的并没有赚更多钱。

降低百姓租房困难的唯一国际通行办法就是减税。但是减税,在我国是很难行的通的。一个高增长高通胀的国家,高昂的腐败成本和巨大的浪费将导致国家必须维持高税收才能维持运转,gdp保8实际上是必须的也是迫不得已的。维持正常的运转,维持庞大的消耗税收而不是创造税收的公务员队伍,没有gdp快速的增长怎么可能呢。

回头还说公租房。

在私企打过工的都知道,毫无归属感可言,老板脑袋一发热,随时让员工卷铺盖卷走人。那是要多没保障有多没保障。原因是社会关系,关键客户,都掌握在老板一个人手里,员工就是打个下手,一不爽了,就换人呗。

统治者可知道不能这么用人的。一个庞大的国家机器要想正常运转,必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉,手下的连汤都没得喝,这个机器就转不动了。

因此,在房价高涨的时代,保障房才成为{Zhong/Yang}默认的公务员房、垄断企业房。

公租房首要解决的就是手下里面最底层人士的住房问题。

我认为针对于体制内来说,无论是公务员,事业单位,还是国有企业的初级员工,都可以通过所在单位申请公租房,公租房的租金会略低于市场,主要是单位一定会提供补贴。

体制外对公租房的申请就没有那么幸运了。

钱的问题,地方{Z/F}也想到了解决的办法。

在卖地时就要求开发商配套建设一定比例的经适房、廉租房或公租房。

然而,羊毛出在羊身上,开发商不可能做赔本的买卖。经适房好说,反正是卖个住户,大不了利润很低,顶多挣得少点。而廉租房和公租房就纯粹是只见投入不见产出的(开发商可没资金没耐心收租子)。廉租房和公租房的建设成本必须加到所建的商品房身上,这肯定会抬高房价。

关键是拿地成本逐年上涨,孝敬的资金也在逐年上涨,在加上多出来的廉租房和公租房建设成本,房价不可能无限抬高的。开发商也需要资金回笼周转。房价越高风险越大只是无论{Z/F},开发商,炒房客和买房群众都有的共识。只是房价多高才是高,不同的人理解是不同的。

显然,把大量廉租房和公租房的建设寄托在开发商配套身上是完全行不通的,不仅不能解决住房问题,还让本来就高企的房价更加雪上加霜。

体制内公务员、垄断企业和事业单位的员工住房问题是不难解决的,因为有{Z/F}行为的强制意志在里面。

1、地方{Z/F}划拨土地,征集开发商建经适房、公租房。

2、地方{Z/F}强制要求开发商建配套经适房、公租房,建设成本就转嫁给购买商品房的冤大头吧。

3、体制内单位自有土地,集资建房。

多管齐下,体制内人员的住房不难解决,甚至体制内人员每人住好房子大房子多套房子的问题都不难解决。处于金字塔的中上层,他们俯瞰着芸芸众生。

处于金字塔下层的体制外的广大群众怎么办?

体制内员工的住房舒适性和投资获利是首要保证的,不然光让干活不给好处,怎么能让手下听话呢?

体制外广大群众的住房问题也要解决,这关系到社会稳定。

能不能拿出一个办法,即解决了群众住房问题,又可以从群众手里长期获取收益?

细水长流收租子的事情开发商做不了,但{Z/F}可以做。

公租房,如果解决了钱的问题,面向广大群众的公租房的推出,将会取得双赢的局面。

既然房地产开发最肥的肉留给了国家队,国家队也应该投身到公租房的建设中来。

国家队全面进场之前,大鱼小鱼虾米泥鳅,皆可得利。

不把小鱼虾米泥鳅赶出池塘,市场无法控制,风险无法控制,公租房建设也无从谈起。

二套房首付提高到50%,第三套房停止贷款,小开发商的清理整顿,民营企业在招拍挂中无论价高价低都无法取得土地,等等一系列重拳直击小鱼虾米。

土地将回到国家队手中,这个世界将变得清爽。

让时光倒流到80、90年代,我们的地方{Z/F}守着蕴藏着巨大财富的金矿、锡矿、铜矿却过着贫穷的日子。没有资金,矿山是没有办法变成财富的。于是招商引资,为了gdp,为了解决就业问题,出台了各种优惠政策,于是外商堂而皇之的走进来了。成为了这些矿山的主人。5年,7年或者10年,外商享受的免税期满的时候,外商卷着巨额财富走了,留下了一个个废弃的充满危险的大坑。这是血琳琳的教训,{Z/F}没有理由不吸取。外资、私企、小业主总有一天会让他们清场,尽管这一天晚来了十几年。

在土地日益稀缺的今天,房租难道不是可持续产出的金矿?让炒房客、投资客、民企开发商见鬼去吧。